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广东旧改有新玩法,“2/3同意”政策能否在深圳落地?
发布时间: 2019-12-02 18:20:43 | 点击量: 2775
摘要:尽管以木头龙为代表的“零星征收”已经在进行着具体实践,在广东省“三旧改造”“2/3政策”出台后,仍有很多声音表示,希望其能在深圳以特区立法的方式“落地”。依据这样的观察,贺倩明认为,目前深圳的环境是有

王石曾经说过深圳有1997平方公里的土地,现在它可以拿出不到15平方公里的存货进行开发!多少土地可以用于商业住宅开发?无限接近零!

因此,城市更新已成为改善深圳住房市场的重要起点。如果是这样,深圳的旧改革就开始了。

从一个小渔村到一个国际化大都市,深圳只花了40年的时间。增长如此之快的原因与深圳改革开放初期的“深圳理念”是分不开的:时间就是金钱,效率就是生命。

然而,注重效率的深圳在旧的改革中有些薄弱。

纵观深圳市区重建项目的历史,不难发现“拆迁难”一直是困扰许多项目的“最后”难题。到目前为止,有许多项目已经搁浅了10到8年。

在深圳的第一批旧房改造项目中,一些被业内认为是“最难拆除的”,一些被列入旧房改造但仍作为二手房出售,一些十年内无法拆除,业主在等待中死亡...为什么取代旧深圳如此困难?

2017年1月5日,深圳市政府发布了《关于加强和改进实施城市更新的暂行办法》。该办法明确规定,对于因总体规划需要而确需纳入拆迁范围的零散旧住宅区,权利人的城市更新意愿应达到100%。

100%的合同签约率可以有效避免强制拆迁。只要进行强制拆除,就可能导致恶性事件,甚至死亡。这是政府最不想看到的。

对政府来说,旧的改革被定义为开发商和住宅区业主之间的商业行为。政府既不干预也不偏袒任何一方。它既不会用行政手段敦促业主签订合同,也不会敦促开发商提高补偿标准。

然而,与此同时,100%的签署率几乎阻挡了旧变革的可能性,因为钉子户往往存在于每个社区,而这一100%的签署率已经认可了钉子户支持的政府文件。

2010年,深圳启动了第一批旧住宅区改造计划,包括桥东区、木湖龙区、金源豪苑、龙溪花园、华泰区、南苑新村、河塘区、沙河商城、海涛花园。

八年后,只有湖塘社区完成了100%的签约率。经过六年的谈判,100%的合同已经签订,这已经是深圳旧改革中最快的纪录,也创造了深圳的另一个奇迹。

与汤和住宅区相比,深圳许多想改变旧面貌的住宅区已经讨论了近20年,签约率仍然不到90%。许多开发商最终选择放弃并退出市场。

最著名的是木湖龙社区的旧改造。

木木龙社区位于罗湖区金文中路,建于1983年,共拆除61栋房屋,1340户家庭。

2007年,伊田集团迁至木湖龙社区,征求业主对改造的意愿。十年后,到2016年底,30多名木楼龙的所有者仍然坚持不签署合同。虽然签约率已达到98%,但只要仍有一个业主不签署合同,签约率就是0。

此外,早在2011年,伊田集团就拆除了已签约木龙社区的40栋旧建筑,敦促其余钉子户签订合同。结果,它向自己脚下扔石头。

旧建筑拆除后,伊田集团将承担所有租户的过渡租金和补偿。租金和各种费用每年超过1.5亿元。

现在,他们甚至给了钉子户收取过高价格的信心,拒绝让一些钉子户提高标准,并提供惊人的天价补偿。

八年来,益田集团的沉没成本已超过12亿英镑。

直到今年8月,情况才得到改善:

8月7日,《深圳2019年度城市更新与土地准备计划》发布,首次提出“零星紧急项目”的声明。它规定,考虑到所有地区的综合交通管制等公共利益项目的迫切需要,地区一级的房屋征收计划可以安排一个零星和紧急的项目,授权所有地区政府批准和实施。同日,2019年罗湖区零星房屋征收被确定为零星紧急项目。

8月30日,罗湖区木湖龙区零星房屋征收项目补偿方案(征求意见稿)(以下简称“补偿方案”)公开征求意见,建议“合同期限自房屋征收决定公告之日起90天内(含90天)。合同期内未能达成补偿协议的,应当将补偿方案提交罗湖区人民政府作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告”。木龙,从而成为深圳第一例“零星收藏”。

(木龙区目前开始收集零散房屋)三分之二可以强征,“钉子户”或过去

上个月,广东省的“三旧改造”在系统设计上取得了一系列突破。一是发布了《广东省人民政府关于深化改革、加快推进“三个老转变”促进高质量发展的指导意见》(以下简称《指导意见》),一是表示“老改革不需要100%业主签字,经三分之二业主同意,可以通过政府裁决尽快推进”。随后,又就广东“三旧”管理措施进行了第二次“公众咨询”,这意味着明显的加速。

虽然以木龙为代表的“零星收藏”已经在具体实践中,但在广东省“三旧改革”和“三分之二政策”出台后,仍有许多声音表示希望通过特区立法的方式在深圳“落地”。许多从业者对此持乐观态度:

建伟律师事务所高级合伙人何钱明在接受采访时说:

从深圳的现状来看,打破旧规定,改变“双百条例”的时机已经成熟。“在过去的几年里,深圳人仍然反对强制出售制度,但通过这些年,我们会发现,有少数人利用制度问题来拖延拆迁,这对公共利益造成损害。”基于这一观察,他认为深圳目前的环境有利于“三分之二政策”的出台。

团结城市更新集团董事总经理罗宇在采访中也提到:

目前,深圳迫切需要“打破双百政策”。拆迁困难是深圳许多老改造项目面临的问题。它确实需要一个好的解决机制。罗宇直言不讳地表示:“在艰难的谈判下,有必要引入司法渠道,解决少数业主的搬迁问题。”。尽管以市场为导向的搬迁相对有效,但如果没有指导,将会出现“市场失灵”。他认为,引入政府裁决就是在行业中引入“裁判”,这有利于整个行业的发展和深圳旧改革的实施。“2/3政策”在深圳落地需要经过什么过程?

何钱明分析说,这种政策的落地不同于“强制出售”,是行政裁决的制度安排。从立法角度来看,这一制度必须通过地方立法的形式来建立,以作为具体执法过程中执法的基础。"也许有必要修改深圳现行的城市更新条例."如果“三旧”政策深入实施,将会给深圳楼市带来什么变化?

深圳中原二级市场董事总经理俞家雄在接受采访时说:

对于深圳这样一个发展迅速、土地资源有限的城市来说,加快城市更新的政策将会给房地产市场带来许多积极的影响。俞家雄说:“最直接的影响是新增土地面积将会增加,老改造的速度可以加快。”。如果旧翻新的速度可以透过政策调整,发展商在接手市区重建项目时,会有更大的保证,而深圳市区重建的未来情况会与现时的实际情况大不相同。

然而,与普通购房者最密切相关的是相关政策对房价的可能影响。俞家雄判断,如果这一政策能够在深圳实施,深圳的城市更新进程将会得到推进,房地产市场面积的供应量将会增加,这样深圳的房价将会得到更好的平衡。“深圳是一个人口密度高的城市,如果旧的改革不能继续下去,只会导致房地产市场供不应求,导致供需失衡,房价自然上涨。”但是,如果能够出台相关政策,深圳房地产市场的供需失衡将会得到缓解,房价调控的效果将是显而易见的。

俞家雄预测,从深圳出台相关政策到对房地产市场的影响,最早需要3-4年的时间。

部分信息

布置:中原大咖啡馆

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